บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
การขายบ้านหลังเก่า
หัวข้อสาระ


คิดจะขายบ้านเก่า ควรทำไงดี
เทคนิคการเพิ่มราคาบ้านแบบทันใจ
ภาษี ขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ ?
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี

        คิดจะขายบ้านเก่า ควรทำไงดี

หมวด : การขายบ้านหลังเก่า    
จำนวนคนอ่าน 3193    

โดย นายศุภวิศวร์ ปัญญาสกุลวงศ์ เมื่อ 23.50 น. 30 มิ.ย 2548

หลายคนอาจกำลังเจอปัญหาต้องการขายบ้านเก่าไปซื้อหลังใหม่ เพราะบ้านเก่าเล็กไปแล้วสำหรับครอบครัวในปัจจุบัน หรือบางคนต้องย้ายที่ทำงาน คิดจะขายบ้านเก่าเร็วๆ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มยังไง การขายได้เร็วหรือช้าขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญดังนี้

1. ราคาขาย (ถูกหรือแพง) “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า”

การตั้งราคาควรให้สมเหตุสมผลโดย ราคาขาย = ราคาที่ดิน+ราคาตัวบ้าน + ภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์(ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน) ซึ่งราคาที่ดินสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ราคาตัวบ้านให้คิดว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่หักลบราคาซ่อมแซมบ้านปัจจุบันใหม่เหมือนใหม่ บางทีอาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายบ้านมือ 2 ในการตั้งราคาขาย(ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี)

2. การโฆษณาและประชาสัมพันธ์

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ

2.1 ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)

2.2 ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ)

2.3 ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน

2.4 ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ)

2.5 ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์

2.6 โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ

2.7 บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง

3. ผู้ขาย

ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้างจะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น

นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนินๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ

หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่างให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย

4. เงื่อนไขการขาย

เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตราฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง

5. บ้านที่จะขาย (สินค้า)

บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปะละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย

เมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ บนปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย(กรอบเวลา) วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง ตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ โดยการเน้นที่จุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบดังนี้เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้นจะไม่ใช่เรื่องยากเย็นอีกต่อไป

แก้ไขล่าสุดเมื่อ ( พฤหัสบดี, 30 มิถุนายน 2005 )