ไทยโฮมมาสเตอร์

ปรกติตึกแถวเมื่อปลูกสร้างลงในที่ดินแปลงใดก็ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินก็ย่อมเป็นเจ้าของตึกแถวด้วย แต่ก็อาจมีเหมือนกันที่เจ้าของที่ดินเป็นคนหนึ่ง เจ้าของตึกแถวเป็นอีกคนหนึ่ง หรือเจ้าของที่ดินกับ เจ้าของตึกแถวเป็นคนเดียวกันแล้วแยกยกที่ดินและตึกแถวให้คนอื่นก็อาจมีปัญหาตามมาภายหลังได้

การเช่าที่ดินอื่นแล้วปลูกตึกแถว สัญญาจะยกตึกแถวให้เป็นของเจ้าของที่ดินในทันที ตึกแถวย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันทีโดยไม่ต้องไปทำการโอนอีก ถ้าเช่าที่ดินคนอื่นเป็นเวลา30 ปี เมื่อครบ 30 ปีแล้วจะยกตึกแถวให้ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ระหว่างนั้นตึกแถวยังเป็นของผู้สร้าง ครบ 30 ปี เมื่อไรเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของตึกโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนเช่นกัน ระหว่างนั้น เจ้าของตึกอาจเอาตึกไปให้เช่าหรือขายตึกแถวไม่ได้ เจ้าหนี้ของเจ้าของที่ดินจะมายึดตึกแถวนั้นยังไม่ได้

กรณีตึกแถวกับที่ดินเป็นเจ้าของเดียวกัน เจ้าของก็อาจแยกขายที่ดินไปก่อนโดยไม่ขายตึก ต่อมาภายหลังอาจขายตึกให้อีกก็ได้ กรณีนี้ก็ไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนขายตึกอีก ถ้าเจ้าของ ขายแต่ที่ดินแต่ตึกเอาไปขายแก่คนอื่น หรือเจ้าของที่ดินยกตึกให้คนหนึ่ง ยกที่ดินให้อีกคนหนึ่งละก็มักจะมีปัญหาตามมาทันที ไม่ช้าก็เร็ว และเป็นปัญหาที่มักเกิดขึ้นเสมออย่างเช่นรายนี้

เดิมที่ดินและตึกแถวเป็นของนางอุไร ซึ่งเป็นมารดาของนายวัลลภกับพันเอกสมพงษ์ นางอุไรได้ให้คนอื่นเช่าตึกแถวอยู่เป็นเวลา 5 ปี ระหว่างนั้นนางอุไรยกที่ดินให้แก่นายวัลลภต่อมาได้ทำนิติกรรมยกตึกแถวให้พันเอกสมพงษ์ ถ้านางอุไรยังมีชีวิตอยู่คงไม่มีข้อพิพาทเกิดขึ้น พี่น้องก็คงรักกันดี

ต่อมานางอุไรตาย ความเป็นพี่น้องก็ชักบาดหมางกัน นายวัลลภก็ขอให้พันเอกสมพงษ์รื้อถอนตึกแถวออกไป พันเอกสมพงษ์ก็ไม่ยอมอ้างว่านางอุไรเป็นคนปลูกสร้างตึก พันเอกสมพงษ์ไม่ได้สร้าง หากให้รื้อตึกไปก็ไม่เป็นธรรมแก่ตน ทั้งตึกก็มีผู้เช่าอยู่ ผู้เช่าก็อ้างว่ารื้อไม่ได้ ฟ้องไม่ได้ ในที่สุดนายวัลลภจึงนำคดีมาฟ้องศาล

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้พันเอกสมพงษ์รื้อถอนตึกแถวกับใช้ค่าเสียหายที่ไม่ยอมรื้อตึกแถวเป็นรายเดือนนับแต่วันฟ้องเรื่อยไปจนกว่าจะชำระเสร็จศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น

คู่ความฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาท บนที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนางอุไร ชื่นมนัส มารดาโจทก์ และจำเลยที่ 1 นางอุไรได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 5 ปี สัญญาเช่าสิ้นสุดวันที่ 1 สิงหาคม 2534 เมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2530 นางอุไรยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และต่อมาวันที่27 กรกฎาคม 2531 นางอุไรได้ทำพินัยกรรม เอกสารฝ่ายเมืองยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 นางอุไรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2534 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัย

ตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1รื้อถอนตึกแถวพิพาทออกจากที่ดินของโจทก์หรือไม่โดยจำเลยที่ 1 ฎีกาว่า นางอุไรเป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทลงบนที่ดิน

พิพาทของตนเองโดยชอบ จำเลยที่ 1 มิได้เป็นผู้ปลูกสร้าง หากแต่ได้รับมรดกตึกแถวพิพาทมาจากนางอุไร

การบังคับให้จำเลยที่ 1 ต้องรื้อตึกแถวพิพาทออกไปจะมีผลเสมือนหนึ่งว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทโดยไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 ย่อมไม่เป็นธรรมแก่จำเลยที่ 1 เห็นว่า แม้เดิมนางอุไรจะเป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทลงบนที่ดินพิพาทของตนเองโดยชอบธรรมก็ตาม แต่ต่อมานางอุไรก็ได้ยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และทำพินัย กรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ตามลำดับ

กรณีนี้จึงเป็นเรื่องตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทของโจทก์ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยที่ 1 โดยยอมให้จำเลยที่1 มีสิทธิเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาท ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวมาแต่เดิมแต่อย่างใด

ดังนั้น หากต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้ตึกแถวพิพาทตั้ง อยู่บนที่ดินของโจทก์อีกต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทออกไปแล้ว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉยย่อมเป็น การ

ละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่อาจเข้าทำประโยชน์ในที่ดินของตนได้ โจทก์ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอน ตึกแถวพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ได้

ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้หรือไม่นั้น เห็นว่าคดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทโดยกล่าวหาว่าจำเลยที่ 2 ทำละเมิด มิได้ฟ้องโดยอาศัย

สิทธิตามสัญญาเช่า กรณีนี้จึงไม่ต้องพิจารณาว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญา เช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์หรือมีนิติสัมพันธ์กับโจทก์หรือไม่อย่างไร

ข้อเท็จจริงปรากฏว่าเดิมจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับนางอุไร ต่อมานางอุไรทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนางอุไรถึงแก่กรรม ตึกแถวพิพาทย่อม ตกเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงต้องรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 มาจากนางอุไรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง การอยู่ในตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าว

หากต่อมาสัญญาเช่าดังกล่าวหมดอายุแล้ว และโจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยที่ 2 เพิกเฉย ยังคงอยู่ในที่ดินพิพาท ต่อมาโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทซึ่งไม่เกี่ยวกับ โจทก์ย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นบริวารของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดชอบใช้ค่าเสียหายกับจำเลยที่ 1 ได้ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และให้ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท กับ ค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจน

กว่าจำเลยที่ 2 และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 698/2540)

เรื่องนี้มีข้อน่าคิดไม่รู้ว่าพันเอกสมพงษ์สู้คดีผิดหรืออย่างไร ถ้าพันเอกสมพงษ์สู้คดีและฟ้องแย้งมาว่าเมื่อนางอุไรยกที่ดินแก่นายวัลลภ ไม่ปรากฏว่านางอุไรประสงค์จะให้ตึกแถวของตนมีสิทธิปลูกบนที่ดินกรณี จึงไม่เข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 126 จึงต้องถือว่าที่ดินและตึกแถวเป็นทรัพย์ส่วนควบ ซึ่งมีเจ้าของต่างรายกัน โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของตึกแถวด้วย เจ้าของตึกแถวมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทน

กรณีไม่เข้าบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 ที่บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆแต่ต้องใช้ค่าที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำให้ที่ดินเป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่การนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมด หรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้

กรณีนี้ไม่มีกฎหมายมาโดยตรง จึงต้องอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาเทียบเคียง ซึ่งมีคำพิพากษาฎีกาพอเทียบเคียงได้ เช่น เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1553 /2506 วินิจฉัยว่า จำเลยปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยแล้วต่อมาโอนเฉพาะที่ดินให้แก่โจทก์ หากโจทก์จะเอาตึกแถวเป็นของตน ต้องชดใช้ราคาปลูกสร้างให้จำเลยตามควรแก่สภาพปัจจุบัน เพราะในกรณีที่ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นยังให้ใช้ค่าแห่งที่ดินเพิ่มขึ้นได้

การที่จำเลยปลูกสร้างในที่ดินของตนยิ่งควรให้ชดใช้เงินทำนองเดียว กันนั้นได้ ใครเป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถว ถ้าคิดจะยกที่ดินหรือตึกแถว แยกให้ใครต่างหากจากกัน จึงควรคิดถึงปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาด้วยก็แล้วกัน อย่าให้เจ้าของที่ดินและเจ้าของตึกแถวต้องมาทะเลาะกันอีกเลย

แหล่งข้อมูล หนังสือ วัฏสารอาคารและที่ดิน WEEKLY โดย ประพันธ์ ทรัพย์แสง